Lịch sử hình thành thị trường Bất động sản

– Cấp độ sơ khởi: Đó là giai đoạn của tất cả mọi người đều có thê tạo lập được nhà của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên một công trình và được coi là BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về đất đai, các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai đóng vai trò quyết định.
– Cấp độ tập trung hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Trong giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng, không phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một toà nhà, một BĐS lớn, một dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định.
– Cấp độ tiền tệ hoá: Đó là giai đoạn của các doanh nghiệp xây dựng. Lúc này, sự bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS, do hạn chế về các điều kiện bán BĐS, không phải doanh nghiệp nào cũng đủ tiền để phát triển BĐS cho tới khi bán ra được trên thị trường. Trong cấp độ này, các ngân hàng đóng vai trò quyết định trong việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách ngân hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng đóng vai trò quyết định.
– Cấp độ tài chính hoá: Khi quy mô của TTBĐS tăng cao và thị trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho TTBĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro.

Quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động: Do đặc điểm không di rời được và đặc điểm trễ của cung so với cầu nên TTBĐS luôn có tính chu kỳ.
Trong mỗi cấp độ phát triển của TTBĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Chu kỳ dao động của TTBĐS gồm có 4 giai đoạn: Phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây sốt).
Chẳng hạn như: TTBĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng phi mã trong 2 năm 1992 – 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994.
Mang tính địa phương sâu sắc và không tập trung: TTBĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của TTBĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Chịu sự chi phối của yếu tô’pháp luật: Vì có giá trị lớn, nên việc mua bán, chuyển nhượng BĐS phải nằm trong sự quản lý, giám sát của Nhà nước. Các hợp đồng về mua bán, chuyển nghượng, cho thuê, cho thuê mua phải tuân thủ các thủ tục về đăng ký giao dịch.
Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua cấp các giấy tờ về sở hữu, sử dụng. Kiểm soát tốt thị trường cũng góp phần tãng thu cho ngân sách nhà nước từ thuế và lệ phí.
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoấ đặc biệt, các giao dịch về BĐS tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội.
– Trên thị trường chỉ có một số lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về mỗi BĐS.
Chính vì vậy, giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh một cách bình đẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn chiếc, trong đó một bên có lợi thế độc quyền và khi giá BĐS biến động theo chiều hướng tăng, thì yếu tố độc quyền của người bán càng tăng.
Dạng thị trường không hoàn hảo này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng BĐS.
Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước.

Địa chỉ: Xã Quyết Thắng, TP Thái Nguyên

Tel: (+84)208.6275.999 – Fax: (+84)208.2490.866

Website: www.tuaf.edu.vn – Email: [email protected]

Leave a Reply